Qu'est-ce qu'investir en nue-propriété ? 

Investir en nue-propriété consiste à acheter un bien immobilier en détenant uniquement la nue-propriété, tandis que l’usufruit est cédé temporairement à un tiers, généralement un bailleur institutionnel ou social. Pendant une durée fixée à l’avance (en général entre 15 et 20 ans), l’usufruitier a ainsi le droit d’occuper le bien, de le louer et d’en percevoir les loyers.  

Quant au nu-propriétaire, il ne peut ni occuper le bien, ni en percevoir les revenus. Mais il n’assure pas la gestion du bien ni les charges courantes, qui restent à la charge de l’usufruitier. Enfin, il conserve le droit de disposer de sa nue-propriété et peut par exemple la vendre sous certaines conditions. 

À l’issue du démembrement, l’usufruit prend fin et le nu-propriétaire récupère pleinement et gratuitement l'intégralité des droits sur le bien, qui est alors en pleine propriété.  

Ce mécanisme repose sur une logique claire : accepter une privation d'usage temporaire en échange d'avantages financiers et fiscaux significatifs. 

Pourquoi investir en nue-propriété ? 

L’intérêt principal de l’investissement en nue-propriété réside dans la décote sur le prix d’achat. Celle-ci peut atteindre 30 % à 50 % de la valeur du bien, selon la durée du démembrement. Cela permet d’acquérir un bien de qualité dans un secteur recherché, pour un investissement initial plus accessible.  Sur le plan fiscal, plusieurs avantages se cumulent :  

⚈  Le nu-propriétaire n’est pas imposé sur des revenus fonciers puisqu’il n’en perçoit pas ; 

⚈  Le bien n’entre pas dans l’assiette de l’IFI pendant toute la durée du démembrement ;  

⚈  La taxe foncière est supportée par l’usufruitier ;  

⚈  Les frais de notaire sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, ce qui réduit également le coût global d’acquisition.  

Autre atout majeur : l'absence totale de gestion. L’usufruitier assure l’entretien courant du bien, la location, le paiement des charges, ainsi que toutes les démarches liées aux locataires.  

Enfin, la nue-propriété peut être utilisée comme un levier efficace de transmission patrimoniale. En cas de donation, les droits sont calculés sur la valeur réduite de la nue-propriété, optimisant ainsi le coût de transmission pour les héritiers. 

Quels sont les risques ou limites de la nue-propriété ? 

Si la nue-propriété présente de nombreux avantages, elle impose également certaines contraintes qu'il est essentiel d'anticiper.  

Tout d'abord, l'absence totale de revenus pendant 15 à 20 ans doit être parfaitement intégrée dans la stratégie patrimoniale. L’investissement ne génère aucun flux de trésorerie avant la fin du démembrement.  

La liquidité est limitée. Revendre une nue-propriété est possible, mais le marché est étroit et la valeur de revente dépend de la durée restante de l’usufruit.  

Sur le plan des charges, les grosses réparations (telles que définies par l’article 606 du Code civil) restent, en principe, à la charge du nu-propriétaire, sauf disposition contraire prévue dans le contrat. La vigilance s’impose donc lors de l’acquisition.  

Enfin, l'état du bien à la fin du démembrement dépend de l’entretien assuré par l’usufruitier. Même si ce dernier a l’obligation légale de maintenir le bien en bon état, des travaux de remise en état peuvent être nécessaires au moment de la récupération de la pleine propriété. 

À qui s’adresse l’investissement en nue-propriété ? 

L’investissement en nue-propriété est particulièrement adapté aux profils suivants :   

⚈  Les épargnants fortement fiscalisés souhaitant réduire leur impôt sur le revenu et leur IFI ;  

⚈  Les investisseurs de long terme, capables d’immobiliser des capitaux pendant plusieurs années sans attendre de rendement immédiat ;  

⚈  Les futurs retraités souhaitant récupérer un bien libre de tout occupant à l'approche de la retraite ;  

⚈  Les familles qui souhaitent anticiper une transmission patrimoniale à moindre coût fiscal.  

En revanche, ce type d’investissement n'est pas adapté aux profils recherchant des revenus immédiats, une grande flexibilité ou une rentabilité rapide.  

En résumé, la nue-propriété offre une opportunité de construire un patrimoine immobilier de qualité tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée et sans les contraintes de gestion habituelles. Mais elle suppose une immobilisation longue du capital et un profil patrimonial bien défini.  

Avant de s’engager, il est donc recommandé de se faire accompagner par des professionnels de l'immobilier. Leur expertise permet d'analyser la qualité du bien, les conditions du démembrement, la solidité de l’usufruitier et de s’assurer que ce mécanisme corresponde aux objectifs patrimoniaux poursuivis.